C’è chi aspetta che le opportunità si presentino e chi le sviluppa per creare occasioni di valore condiviso. In una situazione di mercato ancora incerta, resta la certezza di un approccio coerente basato su visione strategica e attenzione a persone e territorio.

Società americana nata nel 1986 ed attiva in Italia con una presenza diretta dal 2021, Panattoni è uno sviluppatore specializzato in immobili industriali e logistici. Dal suo sbarco nel 2005, ha sviluppato oltre 20 milioni di metri quadri in diversi paesi europei. Proprio il mercato europeo è uno degli orizzonti più dinamici per il player del real estate che vi dispiega una media di quattro miliardi di euro all’anno.
Vi è in più un dato che rappresenta nel modo più significativo l’approccio di Panattoni al mercato immobiliare, ossia il posizionamento per il 7° anno consecutivo in testa al ranking degli sviluppatori logistici europei realizzato da Property EU con 8.043.495 metri quadri su un totale complessivo di 860 progetti e ca. 26 milioni di metri quadri di superficie completati in UE nel triennio 2020-2022.
Numeri importanti che mettono in evidenza come nel nostro Paese ci sia ancora un grande potenziale da esprimere: “in Italia”, conferma Jean-Luc Saporito, Managing Director di Panattoni Italia, “il mercato immobiliare del settore logistico è chiaramente sottodimensionato rispetto ad altri Paesi europei, per questo siamo costantemente impegnati nel sondarlo alla ricerca di nuovi siti e opportunità”. Alla fine del 2022, lo spazio complessivo adibito a magazzini e strutture industriali ha superato i 22,6 milioni di mq – vale a dire circa 0,37 mq per abitante –, comunque inferiore al volume medio di metri quadri per persona a livello europeo. Inoltre, a fine 2022, in Italia, è stato registrato un assorbimento pari a 2,7 milioni di metri quadri (+5,2% rispetto al 2021), di cui circa il 57% costruito con fini speculativi (Fonte: Investire e DILS report).

Il contesto attuale

“Il mercato della logistica in Italia”, prosegue a spiegare Saporito, “è un mercato sempre dinamico. Rispetto agli altri asset class, infatti, la logistica rimane un ambito molto interessante per gli investitori. Nonostante la crisi, l’inflazione e l’incertezza diffusa, la domanda di spazi logistici si mantiene sostenuta. Vi sono stati, come era inevitabile, dei rallentamenti dovuti ai fattori appena elencati, ma l’impatto lato domanda è stato molto meno determinante rispetto ad altri comparti. Lato offerta, lo sviluppo è l’ambito che, in linea generale ha subito di più i cambiamenti in atto. Tra costi di costruzione saliti alle stelle, tassi di finanziamento molto alti, e investitori molto più prudenti ed esigenti, non era certo possibile riversare tutto sui canoni di locazione e si è quindi rallentato il volume di sviluppo immobiliare”.
Questo potrà creare un gap tra domanda e offerta? “Il divario che si sta creando ha già innescato un significativo aumento dei canoni d’affitto, raggiungendo i livelli più alti degli ultimi vent’anni. Non potrà essere, però, una crescita smisurata: il canone, in fin dei conti, è stabilito dalla sua sostenibilità economica da parte di un possibile utilizzatore. Si dovranno, quindi, creare dei nuovi equilibri tra domanda e offerta”.

Sviluppare nuove opportunità

Come state reagendo al cambiamento in atto? “Nel terzo e quarto trimestre del 2022 anche Panattoni ha dovuto necessariamente rallentare le attività di sviluppo, senza però fermarsi mai. Prevediamo di sviluppare i nostri progetti in pipeline al 60% con immobili speculativi ed al 40% con progetti built-to-suit. Per ripartire al ritmo giusto, credo sia fondamentale ragionare in logica sistemica. Punto fondamentale”, rivela Jean-Luc Saporito, “è “educare” i nostri investitori, condividendo una prospettiva di medio-lungo termine. È importante sottolineare come la situazione attuale non rimarrà per sempre ma si sbloccherà perché la logistica ha degli ottimi fondamentali, e-commerce in primis. In più, lavoriamo per sviluppare nuove opportunità, partendo da un’accurata mappatura delle potenzialità dei territori e da un’efficace e necessaria negoziazione dei prezzi dei terreni. È quest’ultimo, infatti, l’unico vero elemento su cui possiamo intervenire, dato che i costi delle materie prime e il costo del denaro sono, ovviamente, fattori non influenzabili.
Alla base della nostra intera strategia vi è il dialogo, per trasmettere ai nostri investitori e ai nostri partner il valore di quanto facciamo e di quanto può essere fatto insieme”.

La direzione è tracciata

Su quali aree si sta orientando la vostra attività di land banking? “Da un punto di vista di ricerca geografica siamo molto flessibili. È proprio una delle caratteristiche distintive di Panattoni quella di non focalizzarsi esclusivamente sulle primary location, ma guardiamo con interesse anche alle secondary location. In questo periodo di crisi l’atteggiamento comune è stato di cautela sulle secondary location perché più rischiose. Dal canto nostro non abbiamo perso interesse, seppure valutiamo ogni singola opportunità con un approccio necessariamente prudenziale. Al momento abbiamo una pipeline di sviluppo di ca. 500mila metri quadri, dei quali buona parte distribuiti nel Nord Italia tra Piemonte, Lombardia, Veneto ed Emilia Romagna, ma abbiamo progetti anche nel centro-sud della Penisola. Crediamo che vi sia una domanda nascosta che può essere soddisfatta con immobili innovativi, sviluppati in ottica di sostenibilità economica, ambientale e sociale.
Molto interessanti sono i progetti brownfield perché combinano la sostenibilità ambientale – la possibilità di limitare il consumo di suolo dando nuova vita ad aree dismesse – con il recupero di location strategiche da tempo inutilizzate. Un esempio in tal senso è quanto stiamo realizzando a Scarmagno (vedi box) ma nel futuro vorremmo fare sempre di più in questa direzione. Vorrei condividere un dato che trovo particolarmente significativo: In Italia le aree industriali dismesse occupano oltre 8.500 kmq, una superficie complessiva pari all’estensione della regione Umbria (Fonte: ISTAT). Lavorare partendo da brownfield”, conclude Saporito, “è per noi un modo per operare in logica win-win con tutti gli stakeholders coinvolti e restituire valore alla comunità”.

Francesca Saporiti

Estratto dell’articolo pubblicato completo sul numero di maggio 2023 de Il Giornale della Logistica