Nonostante un 2023 estremamente negativo sotto il profilo degli investimenti, il settore della logistica goda ancora di buona salute. Lo confermano due nuovi report di Cushman & Wakefield, società che opera nei servizi immobiliari: “European Logistics & Industrial Update H2 2023”, che offre una panoramica sui trend principali del settore in Europa, ed “EMEA City Logistics” con un focus sul trend crescente della logistica urbana.
Un settore a due velocità
La fotografia generale mette in evidenza un settore con due velocità: un mercato reale con fondamentali robusti in Europa, pur se con qualche rallentamento, e un mercato dei capitali in contrazione, influenzato negativamente in modo significativo dall’aumento dei tassi d’interesse da parte della BCE. Andando nel dettaglio, dai dati emerge che nel 2023 i canoni prime in Europa sono cresciuti dell’8,3% rispetto al 2022, in rallentamento dal 15% di crescita dell’anno precedente, ma superiori alla crescita media quinquennale del periodo pre-pandemia, pari al 2,5% annuo.
“In Italia i canoni di locazione hanno proseguito il trend di crescita anche nel 2023, in linea con quanto avvenuto in Europa – commenta Anna Strazza, Associate Director Research Cushman & Wakefield -. Dopo essere cresciute del 9% nel 2022, Milano e Roma hanno mostrato un ulteriore incremento nei canoni prime del 7%. Nonostante ciò, l’Italia si conferma un mercato relativamente meno caro in Europa, con un livello di canoni inferiore ad altri mercati come i mercati della Spagna, oltre a Francia, Inghilterra e Germania”.
L’assorbimento di spazi logistici
L’assorbimento di spazi logistici in Europa nel 2023 ha mostrato un rallentamento rispetto ai livelli record degli ultimi due anni, con 32.1 milioni di metri quadri che però si conferma ancora al di sopra della media annuale precedente alla pandemia, di 30 milioni di metri quadri all’anno. Nel corso dell’ultimo semestre, sono emersi segnali di una iniziale stabilizzazione e ci si aspetta una riduzione minore rispetto al 2023 a fine anno. L’Italia è stato un mercato in controtendenza rispetto alla media europea, con un assorbimento pari a 2,7 milioni di mq, molto vicino al record del 2022. La domanda si orienta sempre più verso magazzini di nuova realizzazione e con elevati standard di qualità e con buone performance in termini di efficienza ambientale e tecnologica.
Il 2024
In Europa si prevede un 2024 ancora positivo, pur con dei rischi all’orizzonte legati ai disordini geopolitici mondiali e a un clima di incertezza generale. L’assorbimento si assesterà su livelli più simili ai volumi pre-pandemia e la vacancy rimarrà stabile. I canoni di locazione prime continueranno a crescere, anche se a un ritmo più moderato. Anche per l’Italia l’outlook è positivo, in linea con il trend registrato negli ultimi tre anni rispetto ai principali mercati europei, ma nel 2024 si prevede una maggiore prudenza da parte dei principali player di mercato. Si conferma un forte interesse per spazi vicini ai principali cluster logistici e aree urbane con una crescente attenzione ai criteri ESG. Si stanno rafforzando nuovi trend, come la sub-locazione di spazi esistenti e/o il ripensamento degli spazi urbani in favore di attività ‘City Logistics’.
La logistica urbana
Proprio in tema di logistica urbana, si prevede che entro il 2027, in Europa saranno spesi 109 miliardi di euro in più per acquisti online, il che rende fondamentale la gestione efficiente del traffico urbano e la disponibilità di immobili logistici. Fattori come la dimensione della città, la distribuzione della popolazione e la domanda di consegne influenzano le strategie di consegna, con differenze sostanziali nelle ubicazioni logistiche ottimali per ogni città. Gli operatori bilanciano i costi di servizio con i tempi di consegna e il servizio al cliente, determinando il numero e la posizione delle strutture logistiche.
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