Dimmi con chi lavori e ti dirò chi sei. Abbiamo chiesto a un team affiatato di raccontarci il percorso fatto, le sfide e le opportunità di oggi e i progetti per il futuro: ne è emersa una storia fatta di sinergia, empatia e capacità di mantenere uno sguardo aperto sul presente.
“In Italia siamo partiti nel 2021 e a breve festeggeremo i primi tre anni di attività della branch italiana di Garbe Industrial Real Estate”, ricorda per noi Giulia Fradegrada, Head of Investment Italy. “Garbe è un multimanager paneuropeo, nato nel 1965, con headquarter ad Amburgo., Specializzata nel real estate e infrastructure, GARBE ha, da sempre, un particolare focus sulla logistica. Sui 15 miliardi circa di asset in gestione a livello europeo, oltre 10 miliardi sono rappresentati da asset logistici, con 120 asset e un totale di oltre 6 milioni di metri quadri. Il Gruppo è specializzato sia in attività di development sia in operazioni d’investimento conto terzi, rappresentando così una piattaforma dedicata al real estate a 360°. Nel mercato italiano GARBE vede grosse potenzialità ancora da esprimere”.
L’inizio di un viaggio con un ricco bagaglio di partenza
Un inizio, però, avvenuto in un periodo non semplice. “Complesso, ma con interessanti opportunità. La pandemia”, racconta Giulia Fradegrada, “aveva posto in rilievo il ruolo cruciale della logistica e avviato un cambio di strategia che ha iniziato a ridisegnare i network logistici distributivi. La logistica è diventata così un’asset class molto più istituzionale e consolidata. Contestualmente, non si erano ancora palesate – ma stavano per arrivare – le criticità legate all’approvvigionamento di energia e materie prime verificatosi con lo scoppio della guerra in Ucraina e le successive crisi geopolitiche che hanno influenzato il mercato portando una forte incertezza”. Com’è stato possibile per una realtà tanto giovane far fronte a uno scenario così complesso? Combinando le competenze del team italiano, guidato da Marco Grassidonio, Country Head di Garbe Italia, con il know how e l’approccio del gruppo e modellando il programma di sviluppo alle contingenze, ma mantenendo saldamente la barra a dritta. “Nel 2022”, prosegue a raccontare Giulia Fradegrada, “abbiamo realizzato l’acquisizione di un portafoglio core per un investitore istituzionale pari a 147.000 mq di immobili logistici già edificati, per un valore complessivo di 150 milioni di euro. Parallelamente abbiamo avviato lo sviluppo del Giovi Logistics Park a Silvano Pietra (PV), un progetto che insiste su una superfice di oltre 80mila mq e che è stato consegnato a dicembre dello scorso anno. La chiave è restare in ascolto del mercato ed essere abbastanza flessibili per riuscire a cambiare rapidamente ogni volta che il mercato lo richiede. E negli ultimi anni, lo sappiamo tutti, lo ha richiesto costantemente. Forse il fatto stesso di essere “giovani” sul mercato italiano ci ha consentito di operare senza sovrastrutture ed essere più reattivi. La nostra stessa struttura si è sviluppata acquisendo di volta in volta nuove professionalità e nuove competenze”.
Lo conferma Mariangela Conte, Head of Asset Management: “Una caratteristica sicuramente positiva di Garbe, sia a livello di Gruppo sia nello specifico per il team italiano, è la flessibilità. Una flessibilità da non dare per scontata, soprattutto in realtà internazionali, attive in diverse country. Non dobbiamo dimenticarci, infatti, che il mercato del real estate ha una fortissima connotazione “locale” ed è quindi indispensabile integrarsi al meglio e saper interpretare la specifica realtà territoriale. E credo che in Garbe Italy questo è stato fatto al meglio, grazie allo spirito di Gruppo trasmesso dalla casa madre – che ci dà supporto senza ingerenze – e all’energia delle persone che hanno fondato e fatto crescere la branch italiana”. “È necessario mantenere sempre un occhio vigile sulle condizioni del mercato, sulle opportunità e sulle criticità, senza però mai fermarsi. Per questo”, si inserisce Sara Labrini, Senior Technical & Development Manager, “abbiamo acquisito un terreno brownfield di circa 40mila mq a Covo, in provincia di Bergamo, dove realizzeremo in sviluppo speculativo un nuovo immobile ad uso logistico di circa 22mila mq. Attualmente, pur nel permanere di un contesto di incertezza, stiamo rilevando uno stabilizzarsi dei costi e questo ci aiuta ad avere dei business plan più realistici”.
Restare ancorati al mercato attuale per essere flessibili e reattivi
“Agiamo basandoci sempre sulle condizioni attuali del mercato, evitiamo di fare delle assumptions che non siano circostanziate da quanto rileviamo oggettivamente”, tiene a sottolineare Mariangela Conte. “Ciò non significa che non cogliamo i segnali per tracciare delle tendenze, ma nello stabilire la strategia da porre in atto cerchiamo di restare il più possibile ancorati alla realtà. E la realtà è che, pur nel complesso contesto macroeconomico e geopolitico, in Italia la domanda di immobili di qualità si mantiene alta”.
“È quanto ci conferma il mercato negli ultimi anni”, interviene ad avvalorare Sara Labrini, “con una domanda in crescita di edifici sempre più performanti dal punto di vista di risparmio energetico e sostenibilità. Se da un lato siamo stimolati internamente a proporre immobili sempre più evoluti sotto il profilo green, oggi sono anche i tenant ad avere richieste sempre più stringenti in questa direzione e a chiedere standard qualitativamente molto alti. È il mercato stesso, quindi, ad aver maturato molta più consapevolezza e che sta facendo importanti passi avanti verso una sempre maggior sostenibilità.
Anche in questo ci aiuta molto l’appartenenza a un Gruppo con un’ampia esperienza consolidata che investe costantemente in innovazione. In Germania, GARBE opera con altre società che in Italia non sono ancora operanti ma che probabilmente lo saranno in futuro. Tra queste citiamo, ad esempio, GREEN, società specializzata nello sviluppo e gestione di impianti fotovoltaici, operante all’interno della GARBE Infrastructure, che rappresenterebbe, con GARBE Industrial Italy un ulteriore opportunità di integrazione e sostenibilità. Credo che tutto ciò sia sintetizzato al meglio dal nostro motto: “responsible by choice” poiché il nostro impegno supera ciò che è mandatorio per leggere per concretizzare una responsabilità in termini di impatto ambientale e sociale, sul territorio, che noi sentiamo davvero nostra”.
Quando la responsabilità è una scelta
“Non solo green. La S degli ESG è per noi molto importante”, sottolinea Giulia Fradegrada, “e in ogni progetto includiamo il dialogo con il territorio dove andiamo ad insediare i nostri sviluppi per integrare opportunità che siano interessanti per la comunità locale, così da lasciare un’impronta positiva nel territorio. Non vogliamo che i nostri poli logistici siano percepiti come qualcosa di alieno che atterra all’improvviso, ma un’occasione per creare valore per la comunità e il territorio. Anche da qui, secondo noi, può nascere una nuova attrattività per la logistica”.
Per concretizzare questa visione, la sinergia all’interno della squadra è fondamentale, come racconta Mariangela Conte: “tutto parte dal team di Investment sotto le responsabilità di Giulia Fradegrada, – coadiuvata da Claudia Capelli, Investment Manager– avviando le attività di due diligence e integrando le fasi di pre-construction con l’unità di Sara Labrini. In questa prima fase l’obiettivo è ottenere il permesso di costruire, avendo già ben definite tutte le fasi successive. Segue quindi la parte di cantiere fino alla fase di test finali e consegna dell’immobile. È a questo punto che entro in gioco io con il mio team di Asset Management cui partecipa anche Pelin Altinel, nel ruolo di Junior Asset Manager.
Ciò che vorrei sottolineare”, mette in evidenza Mariangela Conte, “è come in ogni step di progetto, dalla nascita di un’opportunità alla sua piena realizzazione e gestione, non operiamo come compartimenti stagni, ma vi sia la massima collaborazione e sinergia tra tutte le parti, mettendo a fattor comune professionalità e competenze, a vantaggio della crescita della nostra realtà e di ciascuno stakeholder – investitori, tenant, istituzioni e comunità territoriali – con cui entriamo in relazione”.
Francesca Saporiti
Estratto dell’articolo pubblicato completo nel numero di maggio 2024 de Il Giornale della Logistica
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