La realizzazione di impianti fotovoltaici sui lastrici di copertura di complessi logistici risulta, da tempo, “scelta obbligata” per gli sviluppatori – indipendentemente dalla volontà di conseguire specifici obiettivi ESG o certificazioni energetiche volontarie – in quanto necessaria per l’ottenimento dei titoli edilizi per la realizzazione di nuovi edifici e ristrutturazioni “pesanti”. Il D.lgs. n. 199/2021 (che recepisce la Direttiva UE 2018/2001 “RED II”) richiede, infatti, che almeno il 60% del fabbisogno energetico per acqua sanitaria, riscaldamento e raffrescamento degli edifici di nuova costruzione sia soddisfatto attraverso impianti da fonti rinnovabili con una potenza elettrica minima, in proporzione alla superficie in pianta dell’edificio.

Da obbligo a opportunità

Fermo l’obbligo di realizzare impianti da fonti rinnovabili integrati, il proprietario dell’immobile (e dell’impianto) può scegliere tra opzioni differenti rispetto allo sfruttamento dell’energia. Il legislatore, infatti, pur prevedendo l’obbligo di dotare l’immobile di impianti da fonti rinnovabili per la copertura di una quota (minima) del relativo fabbisogno – e, quindi, deve ritenersi, di mettere tale quota minima a disposizione di chi utilizza l’immobile – nulla dice sulle condizioni economiche applicabili, lasciandone la determinazione all’autonomia delle parti, nell’ambito della locazione oppure di uno specifico contratto di vendita dell’energia (Power Purchase Agreement o PPA).
Per conseguire economie di scala sempre più spesso i developer che hanno la disponibilità di una pluralità di parchi logistici optano altresì per l’affidamento dell’insieme degli impianti fotovoltaici afferenti ai singoli complessi a società di scopo (EnerCo), distinte, quindi, dal soggetto proprietario (PropCo), benché appartenenti di frequente al medesimo gruppo. Anche in presenza di una EnerCo, dal punto di vista della procedura edilizia appare più agevole procedere con la richiesta e l’ottenimento del titolo edilizio da parte del proprietario-sviluppatore, da coordinarsi con la richiesta di connessione alla rete per tenere conto sin dall’inizio dell’effettiva dimensione e delle caratteristiche dell’impianto, secondo la disciplina dell’Autorità per l’Energia (ARERA). Dopo l’ultimazione dei lavori, PropCo potrà trasferire la disponibilità degli impianti ad EnerCo, secondo uno degli schemi contrattuali possibili (diritto di superficie, su lastrico e impianto, ovvero locazione). Effettuata tale “separazione”, EnerCo potrà dunque instaurare un rapporto contrattuale con il tenant, distinto dalla locazione dell’immobile, per la fornitura dell’energia.

Creare valore da condividere

Il raggiungimento di un accordo che bilanci gli interessi delle parti non è tuttavia scontato e molteplici sono le soluzioni percorribili. Gli obiettivi di locatore e conduttore sono infatti tendenzialmente divergenti: il primo, in un’ottica di valorizzazione dell’investimento, intende massimizzare i ricavi di vendita dell’energia autoprodotta, senza vincoli; il secondo ha interesse a disporre dell’energia secondo i bisogni dell’attività di volta in volta esercitata, evitando impegni di lunga durata e soprattutto senza incorrere in corrispettivi aggiuntivi al canone di locazione, o comunque in costi per l’energia uguali o superiori rispetto a quelli rinvenibili sul mercato. Nella predetta ottica proprietaria di “valorizzazione” dell’investimento, la disponibilità delle superfici di copertura e degli impianti ivi collocati dovrebbero essere esclusi dal perimetro della locazione, anche per consentirne il trasferimento alla EnerCo. Tale eventualità rende opportuno prevedere espressamente un vincolo di interdipendenza tra i contratti (lease e PPA), cosicché qualora uno dei rapporti cessi anche l’altro verrà meno, anche in caso di inadempimento del conduttore agli obblighi della locazione, con conseguente preclusione all’accesso all’energia autoprodotta (cross default clause). A fronte di tale collegamento negoziale, appare altresì consigliabile che il contratto di locazione disciplini le modalità di accesso del proprietario (o di EnerCo, se del caso) alle coperture e agli impianti in funzione dei necessari interventi di manutenzione e controllo e che ribadisca il diritto del proprietario di disporre liberamente della quota di energia eccedente la quota di auto-consumo.

Viceversa, una disciplina contrattuale più favorevole al conduttore potrebbe essere inclusiva tanto dell’immobile quanto degli impianti, così da consentirne la gestione in autonomia da parte del tenant per la durata del rapporto locatizio, benché in tal caso particolare attenzione dovrà essere riservata nel disciplinare le sorti dell’impianto alla fine del rapporto. Ove invece gli impianti su copertura non fossero inclusi nella locazione, il conduttore dovrebbe prontamente attivarsi per definire in anticipo le condizioni economiche di accesso all’energia autoprodotta e il fabbisogno energetico da assicurarsi per via autoconsumo.

Nuova energia per la logistica

In ultimo, non può non evidenziarsi come le scelte degli operatori siano tuttora fortemente incise dalla disciplina regolatoria. Gli impianti fotovoltaici realizzati a servizio di nuovi edifici in funzione dell’obbligo di cui al D.lgs. n. 199/2021, ad esempio, non hanno accesso a regimi incentivanti per l’energia immessa in rete non autoconsumata. A ciò si aggiungano i rischi di assimilazione delle EnerCo ai soggetti rivenditori di energia, e ai correlati vincoli di regolazione, almeno laddove l’utenza elettrica per il prelievo dalla rete risulti intestata alla stessa EnerCo, nonché le limitazioni operanti per i complessi multitenant rispetto alla possibilità di configurare reti interne con unico punto di connessione. Nondimeno, notevoli profili di interesse appaiono discendere dall’applicazione della più recente disciplina delle configurazioni di cosiddetto autoconsumo diffuso, ivi incluse le comunità energetiche rinnovabili (CER), nella prospettiva che le stesse possano diventare componente integrante nella progettazione e realizzazione di nuovi complessi logistici.

Avv. Lorenzo Caruccio

Avv. Ciro Di Palma

Lorenzo Caruccio e Ciro Di Palma – Studio Molinari – Agostinelli

Estratto dell’articolo pubblicato completo nel numero di luglio-agosto 2024 de Il Giornale della Logistica