Complice un 2022 estremamente difficile per i mercati, per il settore della logistica il primo trimestre del 2023 non si è aperto nel migliore dei modi, registrando un calo degli investimenti di circa il 60% in meno rispetto allo stesso quarter nell’anno precedente. Un inizio dell’anno in linea con le aspettative, che conferma un trend che già si stava sperimentando nella seconda parte del 2022. Resta però una positività sullo sviluppo dell’asset class nei prossimi quarters, considerando i fondamentali solidi e rendimenti comparabili ancora più incentivanti rispetto ad altre asset class.

I volumi di investimento

È infatti indubbio che, in questo ultimo periodo, l’elevato costo del debito e la volatilità sui mercati dei capitali abbiano influito sulla diminuzione degli investimenti, ma è anche importante precisare come nel primo quarter del 2023 la logistica si sia confermata prima asset class nel nostro Paese in termini di volumi di investimento, registrando 257 milioni di euro. Risultati un po’ sottotono, ma con prospettive incoraggianti se si considerano gli ottimi esiti di processi sell-side delle ultime settimane, i quali hanno registrato parecchie offerte competitive e valori allineati con le attese. Una volta conclusi, prevediamo una cristallizzazione dei prime yields che stimoleranno ulteriori investimenti nei prossimi trimestri a condizioni di mercato comparabili.

In Italia, il motore principale di questo andamento positivo è l’assorbimento. Se si prendono, per esempio, in considerazione i risultati di questo primo trimestre e li si compara ai valori medi su un orizzonte temporale di 5 anni, vediamo una over performance del 25%.

ESG e reshoring

Sono tanti i motivi che contribuiscono a quest’ondata positiva. Il post pandemia ha accentuato la necessità di produttori e retailer di rimanere sempre più vicini al proprio mercato nazionale, riducendo i rischi di eventuali interruzioni delle loro attività. Ma c’è di più: l’Italia sta attraendo una platea sempre più ampia di clienti, nazionali e internazionali, dalla GDO al manufacturing. Iniziano inoltre a vedersi gli effetti di un fenomeno in atto da tempo, il reshoring.

Anche le tematiche ESG stanno assumendo sempre più un ruolo cruciale nel settore. Sia i conduttori che gli investitori sono ancora di più alla ricerca di magazzini di nuova costruzione e conformi ai nuovi standard, rappresentando la quasi totalità delle acquisizioni e del take up (circa il 91%). La tendenza ESG sarà un fattore di espansione chiave per l’evoluzione di quest’asset class, con conseguente aumento della domanda e soprattutto dei canoni di locazione, i quali stanno già registrando una crescita solida in tutti i sotto-mercati principali registrando un aumento “pre-inflation” in media del 6% negli ultimi 3 anni.

Alessandro Daffrè,

Logistics, Last Mile & Data Centers Colliers Italia