Consumo del suolo, aumento del traffico, alto impatto urbanistico ed ambientale. Questi sono i “contro” che comunemente vengono associati agli sviluppi immobiliari logistici, da amministrazioni comunali e non addetti ai lavori.
Ma la realtà del comparto, che vive una richiesta di magazzini prossimi ai centri urbani in vertiginosa crescita, è spesso, e per fortuna, ben diversa e racconta di quanto un progetto ragionato di sviluppo immobiliare possa catalizzare la riqualificazione di intere aree, generando opportunità di sviluppo e valorizzazione territoriale.
Lo sa bene Logicor, investitore, sviluppatore e gestore di immobili logistici in Europa con sede a Londra e Lussemburgo, che nel nostro Paese dispone di un portfolio di 90 magazzini (propri o in gestione), oltre 100 clienti, 2,5 milioni di mq di immobili, una land bank di 500 mila mq e sviluppi in pipeline per oltre 150 mila mq. Numeri che sono una diretta conseguenza del cambio di passo avviato nel 2020, grazie all’ampliamento del team tecnico locale.
Valorizzare gli immobili: una missione possibile
‘’Ci rivolgiamo al mercato con l’obiettivo di essere Partner immobiliare di fiducia – ci spiega Graeme Hepburn, Country Manager per l’Italia – con solide competenze di asset management. In altre parole, il nostro mestiere è proprio quello di valorizzare al meglio gli immobili del nostro portfolio ed offrire ai nostri partner lo spazio per crescere. La riqualificazione degli asset fa parte del nostro DNA.”
Tra gli interventi recenti, emblematico dell’attuale approccio di Logicor sul mercato è lo sviluppo partito a gennaio e che verrà concluso a ottobre nel comune di Settala, nella periferia est di Milano, che riguarda il progetto built-to-suit per Donati, azienda attiva nella commercializzazione di componenti per ascensori e scale mobili.
Una nuova casa per Donati
“Il cliente, attualmente basato a Cernusco sul Naviglio (MI), aveva l’esigenza di trovare in tempi brevi un nuovo immobile che ospitasse un magazzino in grado di supportare la crescita di un business che ha nella tempestività dell’intervento il suo punto di forza” ci spiega Pierre Dorgère, Senior Asset Manager di Logicor.
Desiderata principali: prossimità alla sede attuale (Est di Milano) e soprattutto alla piazza milanese; ampiezza del piazzale e numero adeguato di baie; dimensioni coerenti con obiettivi di crescita piuttosto ambiziosi nel medio termine e spazi interni adatti ad ospitare un’automazione leggera, funzionale all’ottimizzazione delle operazioni logistiche.
Il tutto, con tempistiche estremamente serrate
Tutta la forza del brownfield
A convincere Donati è stata la proposta di intervenire su un immobile già disponibile, dismesso da tempo che, per localizzazione e dimensioni centrava in pieno le richieste inziali, e di un progetto di riqualificazione che ha puntato sulla valorizzazione dell’esistente.
“Invece di considerare un progetto del tutto diverso rispetto all’immobile esistente, siamo partiti dalla medesima sagoma e dall’analisi del suo inquadramento urbanistico” chiarisce Bosoni, Director of Technical Management. “Abbiamo quindi deciso di mantenere il perimetro originario – 14.600 mq organizzati in due moduli gemelli di cui uno sarà appunto occupato da Donati mentre l’altro è sviluppato da Logicor in ottica speculativa – il che ci ha permesso di non ridurre l’indice di copertura e, in accordo con quanto previsto dal PGT del comune di Settala, di sviluppare l’altezza del nuovo immobile a 12 m sotto trave realizzando, di fatto, un magazzino di classe A”.
Un recupero vero
Al di là delle caratteristiche tecniche, l’essenza del progetto risiede nel suo essere una riconversione in grado di portare valore nel contesto, urbanistico e sociale, in cui è inserito.
“L’immobile preesistente era molto problematico e, da anni, stava cercando una sua collocazione sul mercato” conferma Vittoria Bossi, Senior Asset Manager. Una situazione che Logicor è stata in grado di sbloccare in breve tempo adottando il giusto approccio e il giusto taglio progettuale e facendosi carico della realizzazione di due opere pubbliche finalizzate a migliorare la viabilità dell’area: una nuova rotatoria e l’ampliamento delle corsie di accesso al parcheggio pubblico antistante il magazzino.
La componente speculativa
Ma c’è anche un altro aspetto che rende lo sviluppo di Settale particolarmente strategico per Logicor e riguarda la sua componente speculativa.
Come già accennato, il catalizzatore del progetto, Donati, andrà infatti ad occupare metà dell’immobile, mentre la restante porzione è stata progettata e sviluppata senza un locatario definito.
“Si tratta di un progetto ibrido – spiega Dorgère – che coniuga recupero territoriale e sviluppo speculativo, rendendo disponibile sul mercato un immobile allo stato dell’arte ideale per ospitare le attività di logistica dell’ultimo miglio e soddisfare le esigenze delle aziende interessate ad essere presenti nella zona di Milano”.
Alice Borsani
Estratto dell’articolo pubblicato sul numero di marzo 2022 de Il Giornale della Logistica
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