Grande Distribuzione Organizzata e Specializzata, logistica conto terzi e newcomer, ma anche fashion brands e non solo. Sono le categorie di player più attive in un mercato immobiliare in forte mutamento. I driver di questo cambiamento sono le aspettative sui tempi di consegna e sulla disponibilità dei prodotti, tra pandemia, guerra russo-ucraina e la forte spinta dell’e-commerce, che secondo uno studio del Politecnico di Milano, nel 2021 si collocava intorno al 10% e che continuerà a crescere nei prossimi anni. Per capire cosa sta succedendo e cosa ci aspetta, è fondamentale analizzare i trend indicati dai top player.
Come si stanno muovendo GDO e GDS
Le società della GDO e della GDS si stanno orientando verso strutture più grandi vicino ai principali centri urbani, da gestire autonomamente. Gli operatori, fin dall’inizio del 2021, stanno cercando magazzini fino a 60 mila metri quadri. Sulla base dell’esperienza maturata durante i primi lockdown, si è reso infatti necessario riuscire a controllare in maniera completa e diretta un quantitativo scorte di merci adeguato a qualsiasi tipo di emergenza. Queste strutture stanno sorgendo a ridosso delle città, così da poter rifornire i propri punti retail in maniera rapida e arrivare direttamente ai consumatori finali con un basso consumo di carburante.
3PL e newcomer non stanno a guardare
Anche le società 3PL sembra stiano seguendo la stessa logica, concentrando le merci gestite all’interno di hub centrali di grandi dimensioni. Si tratta non solo di trovare magazzini più grandi, ma anche di rimodulare le strutture unificando gli spazi.
E poi ci sono i newcomer, le società estere del Quick Commerce che si stanno espandendo in Italia, che stanno al momento cercando asset da convertire in magazzini satellite nelle periferie delle città, in cui ospitare le merci per alimentare i propri dark store.
Le strategie del fashion
Grande attività anche per i fashion brand, che si stanno concentrando sull’automazione dei processi in grandi magazzini con macchinari build-to-fit. È il caso di Adidas, che nel 2024 aprirà un nuovo centro di oltre 75 mila metri quadri nei pressi di Mantova. Un trend che riguarda anche alcuni grandi marchi internazionali del food.
Il mercato è già pronto. Sono sempre di più gli asset che permettono agli operatori di gestire la merce in maniera semiautomatizzata, con posizionamento e dimensioni che garantiscono una consegna rapida e minimizzano il rischio di esaurimento scorte. Strutture estremamente efficienti e certificate, pronte ad accogliere anche le richieste degli operatori più esigenti.
Luca Invernizzi, Real Estate Adivsor di Colliers Italia
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