A due anni dall’inizio della pandemia, l’improvvisa accelerazione della crescita – già in atto – del mercato e-commerce ha dato vita a risultati interessanti per il settore logistico. Nel complesso, in Italia, il retail e-commerce ha raggiunto un audience di 37,3 Mln di visitatori (93% reach), superando persino i social media come impatto di customer base e portando i maggiori player ad anticipare i propri piani di crescita ed espansione. La classica attività di logistica “magazzino-camioncino-consegna” è stata infatti stravolta dal ripensamento e dalla riorganizzazione dei network distributivi, che devono ora mantenere una difficilissima promessa per rimanere competitivi: essere “faster than you” e consegnare anche in 10 minuti.
La logistica è oggi la prima asset class in Italia
Questa incredibile evoluzione ha stimolato l’appetito degli investitori nazionali ed internazionali, che nel corso del 2021 hanno accumulato un volume d’investimento pari a €2,9 Mld, superiore del +113% all’anno precedente, rappresentando oltre il 60% del totale investito nel mercato real estate nel Bel Paese. Ciò ha avuto un ovvio impatto anche sul prime yield, che oggi si attesta ai minimi storici, raggiungendo una media del 4% NIY, superiore anche alla media europea. Non solo, se il prime rent a Milano e Roma è pari a 58€/mq annuo, quello degli immobili last mile supera anche i 90€.
Anche il take up è cresciuto, raggiungendo quota 2,4 Mln di metri quadri, con un aumento del 9% rispetto al 2020. Il fatto che la stragrande maggioranza di queste transazioni (57%) coinvolgano retailer e-commerce e multi-canale conferma le crescenti esigenze degli operatori, anche in termini di qualità: i clienti finali, infatti, cercano sempre di più edifici di grado A e, soprattutto, che presentino certificazioni valide in ambito ESG. Tuttavia, con una vacancy del 2,6% è evidente che l’offerta vada ampliata, magari orientandosi su aree ad alta densità abitativa ancora poco coperte e già nelle pipeline degli investitori, come Campania e Puglia, piuttosto che in aree già parzialmente coperte, come Lombardia, Piemonte e Veneto.
Differenziazione territoriale e approccio multidisciplinare
Insomma, se storicamente la logistica, almeno in Italia, ha da sempre registrato bassi volumi d’investimento e uno scarso interesse, l’attenzione e i volumi che la riguardano oggi hanno senza dubbio portato numerosi e vistosi cambiamenti, che le società di servizi devono conoscere per poter essere di reale supporto ai loro clienti. Per continuare ad offrire un servizio all’altezza, quindi, un approccio data-driven e una specializzazione territoriale si presentano ormai come elementi imprescindibili, insieme alla conoscenza delle nuove asset class che si sono affermate nell’ultimo periodo, come il last mile e il last touch.
Colliers Logistics, Last Mile & Data Centers
In Colliers Italia crediamo di aver riassunto questa nuova sfida nel nome stesso del dipartimento: Logistics, Last Mile & Data Centers, rispetto al più tradizionale Industrial & Logistics. Inoltre, l’attenzione che il nostro team ripone nella scelta del territorio e nell’analisi dati durante il supporto al cliente assume toni quasi consulenziali e, per molti aspetti, “multidisciplinari”. Un esempio di questo approccio è la recente creazione di una task force interna per il Sud-Italia, le cui competenze super-specializzate possono offrire un supporto maggiore e personalizzato ai nostri clienti, e l’uso e la creazione di sistemi di geolocalizzazione e clusterizzazione dei dati.
Cosa aspettarsi nel 2022
Il 2022 molto probabilmente vedrà proseguire i trend già affermatisi sul finire del 2021, ovvero una crescita
decisa del last mile e del last touch, una maggiore attenzione ai mercati fino ad oggi considerati secondari
(es. Sud Italia) e una domanda costantemente in aumento degli utilizzatori che, come già detto, stanno
attualmente rivedendo i propri network distributivi, anche con ricerche inferiori a 50.000 mq. Un elemento
cui prestare attenzione, infine, sarà il rialzo dei canoni dovuto all’aumento dei costi di costruzione.
di Faustino Musicco – Head of Logistics, Last Mile and Data Centers di Colliers Italia
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